房地产市场将迎来拐点？

国务院通知要求二套房贷首付不低于四成

　　◎ 现在二套房的贷款政策已经很严格，并不需要将首付提高至50%，关键是如何严格执行四成首付的要求

　　◎ 各地方政府近期可能会集中出台楼市调控措施，特别是部分房价上涨过快的城市

　　◎ 业内分析人士表示，如果开发商在价格上没有让步，销售可能会进一步萎缩

　　本报讯 （记者刘新宇、孔华）国务院昨日公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。虽然较上周盛传的提高至50%宽松一些，但二套房贷收紧将成事实，房地产拐点之说再起。

　　宽松贷款助涨房价

　　早在2007年9月，央行便发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求二套房贷首付不得低于40%、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。此后央行与银监会多次要求严格执行这项政策，但在实际过程中并没有得到很好的落实。

　　“现在第二套房首付需要三成或三成以上”，记者昨日以购房者身份询问工商银行客服人员，对方反馈，目前第二套房首付仍可低于40%，不过能否申请到，还需要综合“收入状况、还款能力以及信誉程度等情况”，利率则按基准利率执行。

　　建设银行客服人员表示，如果客户有足够的风险承受能力，最高可以拿到房价80%的贷款，也就是首付两成即可。

　　正是在这样相对宽松的贷款条件下，房价在2009年“高歌猛进”，国务院办公室的通知也就是在这一背景下产生的。通知提出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。

　　通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

　　五成首付未落地

　　值得注意的是，上周，“相关部门已制定调控政策，将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%”的消息甚嚣尘上，央行和银监会随后否认了这一消息。

　　银行业人士分析指出，现在二套房的贷款政策已经很严格，并不需要将首付提高至50%，关键是如何严格执行四成首付的要求。“毕竟，首付提高至50%的打击面过大了一些。”

　　严格执行四成首付之后会对银行的房货业务量带来什么样的变化？浦发银行广州分行个人银行发展管理部总经理林亦涵对本报表示，今年的业务量不会有大的收紧，目前该行已经严格执行40%首付的规定，未来会呈怎样的变化还要看政策方面会否有新的调控措施出台。


　　专家观点

　　各地将集中出台楼市措施

　　本报讯 （记者张忠安）国务院办公厅日前下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求政府增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求，并强调二套房贷首付不得低于40%。这已经是在出台营业税不足5年将全额征收、“国四条”以及开发商拿地首付不低于50%后，国务院发出的第四道令箭。

　　业内专家表示，各地方政府可能近期会集中出台楼市调控措施，特别是部分房价上涨过快的城市。“此前的几大调控政策多数是国务院定调，然后是各大部委出台相关细则，地方政府能否配合还不好说。而国务院办公厅这次是直接向地方政府下发通知，地方政府将会积极研究出台调控政策。”东莞某房地产副总裁王先生对本报记者表示。

　　而在“遏制房价过快上涨”的大命题之下，目前已有部分地方政府率先出手。如上海认定购买第二套（含第二套）以上非改善型住房就是投资投机性购房；南京不仅取消税收优惠政策，还采用购房“实名制”的手段遏制投机性购房。

　　销售现疲态 房价或下行

　　得益于政府救市政策，房地产开发商在2009年获得大丰收，大部分企业都超额完成全年的销售目标。不过，在房企超额销售的光环下，仍然难掩疲态之势，销售环比逐月下降。

　　“万科12月份的销售数据表明，房地产投机行为已开始减少。”中原证券分析师吴剑雄表示。去年12月份万科实现销售面积40.5万平方米，销售金额55.0亿元，分别比2008年同期下降38.7%和增长3.0%。而该公司当年11月份实现销售面积52.0万平方米，销售金额52.3亿元，同比增幅为23.6%和46.5%。

　　另外，保利地产2009年10月份销售面积为53.43万平方米，销售金额45.26亿元，但到11月份，销售面积只有37.53万平方米，环比下滑29.76％，销售金额35.03亿元，环比下降22.6％。

　　业内人士表示，随着国家打击投资投机措施相继出台，如果开发商在价格上没有让步，销售将会进一步萎缩。吴剑雄认为，今年年初房地产成交量将持续低迷，房价将在晚些时候开始下跌。而经济学家钟伟认为，中国房价将在一季度见顶。 （张忠安）